高能预警!这些正在变小的城市,房价或将腰斩

高能预警!这些正在变小的城市,房价或将腰斩


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最近,2020年全国GDP百强县榜单新鲜出炉。


县域,构成了中国社会的基本骨架。而GDP百强县,更是其中的佼佼者。


与之对应的,肯定很多人都认为百强县经济不错,房价自然也不会低呀。


如果你有这样的猜测,那就大错特错了。


随便举个例子,百强县中的湖北枣阳,也许你从没听说过,但经济发展还不错。


2017年进入全国百强县,2020年GDP规模达到705亿元,120万的人口在全国县域经济中也算可圈可点。


但,湖北枣阳的房价,近期统计只有5000左右。


虽荣登百强县,房价却是全国洼地。


这里面,有一个很大的原因就是,枣阳正面临着人口外流,被周边像武汉这样的大城市“虹吸”。


百强县的房价如此,全国其他城市,更是岌岌可危。


所以,当我们再去看类似鹤岗这样的小城,5万就能拿走一套房,10万就能买到顶级豪宅的时候,不必再惊讶。


这个东北小城,随着资源枯竭,经济、财政、人口都出现明显收缩。


2009年到2018年,鹤岗户籍人口从109.4万下降到99.5万,10年时间净减少约10万人,户籍人口跌破百万。


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注:数据来源于统计公报


对于这种人口不断流失,抑制不住萎缩的城市来说,哪怕你是百强县,也无法对抗供过于求所带来的超低房价。


2


其实,枣阳和鹤岗,都是收缩型城市的缩影。


全国有大量城市人口在流失,常驻人口持续低于户籍人口。


这是2000-2010年之间收缩非常严重的城市,它们分布在全国大大小小各个角落。

高能预警!这些正在变小的城市,房价或将腰斩


据龙瀛教授统计,在2000-2010年之间,全国有180个城市在收缩,人口的流失会改变城市布局,边界开始变小。


更新数据显示,在2014-2017年,全国共有26个城市出现连续3年的人口净流出,这些城市多数在东北地区,黑龙江、吉林、辽宁都有不少县市出现收缩。


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注:图片来源于网络


我们发现,这些收缩型城市,多数资源枯竭、产业变迁,才导致人口外流,城市收缩。


还有一些在偏远地区,经济本来就不发达,很难吸引外来人口,再加上自身人口流出,出现明显收缩。


城市一旦持续收缩,就无法再玩大建新区和土地财政的游戏,就难以再支撑起大规模的地铁等公建配套,甚至会面临被拆分合并的命运,从此消失。


3


那人口都流到哪里去了?


他们更多的被大城市吸纳。


你会发现,如今的一线城市都在做大都市圈,包括长三角、珠三角、京津冀、粤港澳等等。


它们以一、两个强一线城市为中心,并以此做驱动,带动周边城市发展。


可以很清楚地看到,长三角外来人口基数是数以亿计的,珠三角数以亿计,粤港澳数以亿计。


更重要的,国家对城市“新增建设用地”的态度也发生了重大变化,省级政府被赋予了更大的土地审批权。


这意味着,之前给城市边界划定的“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”,以后通通可以做出调整。


曾经,一线城市的发展空间是被锁死、封印的。


如今,城市外围也能被好好利用了。


以北京和上海为代表的一线和准一线城市外围,存在着大量的永久基本农田。


有了审批权之后——


永久农田和耕地就能变更成建设用地;


城镇开发边界就被突破了;


建设用地就多了,人口承载量就增加了;


人才吸附能力也就增强了。


那些被占用的永久农田,被牺牲的耕地红线,可以通过置换流转的方式,从大城市置换到小城市,完成城市之间资源的重新整合。


4


一线城市这么做了,二线城市怎么办?


二线城市会更加赤裸。


如今,二线城市正在用尽所有的力气去挖人,去抢人,去吸纳人。


今年上半年,杭州、青岛、南京、沈阳、无锡、重庆、郑州等50余城持续加码抢人新政,零门槛落户、千万补贴、打折购房等轮番上阵,底线不断被突破。


有的只要一张身份证就可以落户;

有的给予高额购房补贴,真金白银换人才;

有的倒贴生活费给大学生;

有的抢子女,可就近安排入读公办学校;

有的抢父母,放开父母投靠落户年龄限制;

……


直接、干脆、利落!竞争已呈白热化!


要想做强,必然要在人才争夺上释放更强的竞争力。


城市骨架和经济的拉升,都需要大量的人才。二线城市那么多高铁的规划,那么多市政的规划,那么多新区的规划,都需要人口去填充、去消化。


所以在这个时间点,国家有政策,城市有需求,索性更直接、更激烈地去“抢人”。


5


相比一二线城市的巨大机会和潜力,那些持续萎缩的小城肯定不是好的选择。


有这样一个案例,几年前万科曾机缘巧合在一个县城拿了一块地,当地政府也很认可万科的品牌,地价很便宜。


第一年销量很好,卖了20个亿,但第二年只卖了5个亿。


复盘发现不是营销团队不努力,而是这个县城只有那么多购买力,需求已经被挖空,所以万科很快就撤场了。


这就是三四五线小城所面临的窘境。


而如今,更危险的是,大部分三四五线小城已经没有很明显的价格洼地了。


这些城市,地价一波接着一波频繁刷出新高,房价也跟着越来越高。


曾经听过不止一个小县城的房价已经超过2万,而目前很多核心二线城市,房价还在1.5万左右。


就像河南地级市南阳,最近有项目开盘价格直奔17000,房价直接超过省会郑州15000的均价。


这样直观的对比,很明显能感受到三四五线房价的虚高。


小心,这些小城囤积的隐患已经爆发。


一方面,是棚改货币化安置比例不断收缩,购买力早已透支。


另一方面,是住宅库存在不断上涨。很多三四五线小城的库存去化周期已经超过5年,甚至更长的时间。


那些撑不住的,只能烂尾。


每个小城,都有那么一两个“闻名遐迩”的烂尾盘。结局好的政府接手继续建设,结局不好的,只能一直“死”在那里。


记住,未来的人口和资源只会往大城市走。三四五线小城的房价就算上涨,也只能是短期的政策周期导致,不具备可持续性。


房价长期趋势必然服从供求规律和城市稀缺原则。


资源枯竭、人口流失、持续收缩的城市,房子也自然会跌成白菜价。


这样的城市,请一定远离。


如果你非要去,我不拦着。