泰禾负债稳降,跨越周期的背后隐藏着什么秘密?

泰禾负债稳降,跨越周期的背后隐藏着什么秘密?


将军赶路,不追小兔。


泰禾董事长黄其森曾用这句话来诠释泰禾的“以退为进”。


对企业来说,“抓大放小”的格局尤为重要。因为顺境中的坚持往往很容易,但逆境中的坚守才更加可贵。


在地产界,几乎所有快速成长的房企,都会面对各种各样的质疑。


2013年销售规模仅为168亿元,仅四年之后,便跨过千亿大关,完成全国布局,跻身中国房企前20强。


这是泰禾的成长轨迹,的确很快。


这样一家高速成长的房企,如何抵御质疑?


恰逢泰禾2019年报发布,我们以此以引,穿越迷雾,探寻这家风云房企的真实一面。


1

令人惊喜的现金流


对泰禾来说,过去的一年,是充满挑战的一年。


随着实力与规模的攀升,这艘千亿大船,渐渐驶向深水区。那里险滩遍布,风暴迭起。


幸运的是,泰禾渐渐渡过险滩、穿越风暴,正准备平稳着陆。


6月12日晚间,泰禾集团发布了2019年年度报告。


千呼万唤始出来。这份报告背后,可以看出泰禾的韧劲。


年报数据显示,2019年,泰禾集团净资产规模达到337.54亿元,与上一年度的318.89亿元相比,增长了5.85%。


其中,归属于上市公司股东的净资产达到197亿元,比上年度末增长6.72%。


这意味着,泰禾的规模效应依然在持续。


规模之外,泰禾的现金流也令人惊喜。


年报数据显示,截至2019年末,泰禾集团的经营性现金流净额达到213.2亿元,同比增长69.51%。同样的,投资性现金流净额也从2018年末的-122.83亿元,变成了2019年末的130.00亿元!


泰禾负债稳降,跨越周期的背后隐藏着什么秘密?


手中有粮,心中不慌。在如今的地产界,这句话变得越来越重要。


而泰禾,无疑深谙此道。


2

降负债先人一步


去年年底,焦虑就已经在房企之间扩散。楼市寒潮呼啸而来,比的是谁的船头调转得快。


泰禾无疑是调整最快的那一批。


泰禾的主动调整,可以追溯到2018年初。如今来看,正是那时候的未雨绸缪,才为泰禾的发展赢得了先机。


泰禾负债稳降,跨越周期的背后隐藏着什么秘密?


2019年二季度,泰禾将提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心,并打出了一系列组合拳来化解风险。


2019年,泰禾在北京、福州等重点区域启动“抢收计划”,卓有成效。据克而瑞此前发布的2019年北京市1-9月企业权益网签榜单,泰禾北京以118.5亿元成交金额,名列北京房企权益榜第三名,是前十中唯一的民营企业。


极速的“抢收计划”之外,泰禾还采取股权合作等方式,回笼资金超过120亿。


这种超前转变带来的直接效果,就是现金流的改善和负债率的降低。


年报数据显示,2019年末,泰禾集团负债率为248.31%,环比下降10.41个百分点。有息负债从2019年中期的1104.1亿元降至2019年末的970.1亿元。


成效显著。


泰禾的负债率,一直是外界关注的重点。但我们也要明白,对房企来说,负债率是一把双刃剑。不同发展阶段和不同资产质量的房企,其资产负债率不具备可比性。


对成长型房企来说,合理的负债是撬动规模的利器。碧桂园、恒大和融创等目前的行业龙头,都曾是这条路上的老司机。


而正是这些用高负债换来的土地,乘着中国房地产黄金20年的东风,铸就了这些房企的龙头地位。


对房企来说,如果加杠杆是用来投资优质土地,那绝对是值得的。


那么,泰禾的负债,都用来干嘛了?


公开资料显示,早在2013年,泰禾就在北京、上海和福州等一二线城市大规模集中拿地,几乎包揽当年所有的“地王”项目,总共斥资近800亿元。彼时的泰禾也因此被业界贴上“冒进”标签,就连一贯对房地产大势看得很准的任志强也认为“老黄有点疯”。


然而,后来几年的发展态势印证了黄预判的前瞻性。泰禾 2013年800亿拿的地,到了2016年就值1600亿了。


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更值得一提的是,泰禾拿到的优质土地成本也非常低廉。


在这样的策略下,泰禾很早就完成了对一线城市的初步布局。等到各大房企看着不断飙升的一线房价,才反应过来加速割肉拿地时,泰禾已经先人一步,转投增长期的二线城市以及一线城市的存量市场。


在未来,这些一二线城市的优质土储,都是泰禾的制胜法宝。


同样的,在夯实了土储粮仓之后,泰禾依旧先人一步,把负债给降了下来。


一升一降之间,藏着大智慧。


3

得大湾区者得未来


精攻地产,泰禾一直在诠释专注。


年报显示,房地产依然是泰禾的核心业务。2019年公司房地产业务实现营业收入218.54亿元,占集团总营收的92.5%。


在土储布局上,泰禾的眼光依旧极具前瞻性。


年报数据显示,泰禾目前的土地储备面积1303.98万平方米,总建筑面积3270.14万平方米,剩余可开发建筑面积1011.5万平方米。主要集中在长三角、福建区域、珠三角和京津冀、华中区域。


毫无疑问,这些都是人才向往和钱之所归的高价值区域。


以风头正劲的大湾区为例。地产业界早有风声,对于房地产企业来说,粤港澳大湾区将会成为它们的“超级粮仓”。


泰禾负债稳降,跨越周期的背后隐藏着什么秘密?


贝壳地产研究院预测,到2025年大湾区房地产交易规模约3.7万亿元,占全国GMV的15%,其中新房约1.5万亿,且每年增加600亿元。


1.5万亿元,这个数字超过了去年销冠碧桂园和亚军万科一年的销售额之和!


明眼人都知道,谁抢占了大湾区,谁就能拥有未来。


但对于非本土房企来说,大湾区并不是一块容易吃到的肥肉。一直以来,这里龙盘虎踞、强手环伺。万科、恒大、碧桂园再加深耕多年的香港房企,可谓个个猛如虎。


但巨大的诱惑之下,总是有人敢于挑战。据淘房志,有数据显示,从2016年至今,虽然已有超20家“过江龙”争相涌入大湾区的“战场”,但进入深圳、广州者极少。


淘房志曾举过一个例子,2019年6月24日,深圳土地拍卖大厅座无虚席,一天连拍5宗宅地,来自全国各地80多家房企展开了激烈的抢地厮杀。对于“地荒”已久的深圳而言,宗地全都以最高限价被“秒杀”,可想最终结局之残酷。


很明显,外来房企分一杯羹的难度,很大。


但也有例外。早在五年前,泰禾就果断挺进大湾区,完成了10余个项目布局,涵盖广州、深圳、珠海、佛山和东莞等大湾区11座重点建设城市中的8座。


业内同行都感叹,泰禾进入大湾区太顺利、太敏捷。


截至目前,泰禾在粤港澳大湾区拓展的优质土储,目前可售货值达到1000余亿。


可以想象,这就是一座宝藏。


4

穿过暴风雨


一直以来,业内外人士都在好奇:在龙盘虎踞厮杀惨烈的大湾区,泰禾凭什么杀出了一条血路?


很重要的一点,是泰禾的极致产品力。


2002年,泰禾集团董事长黄其森悄悄来到北京,在通州大运河畔圈下一片3000亩的风水宝地。中国院子横空出世,一个中式豪宅时代拔地而起。


凭借着对中式传统皇家建筑工法的完美演绎,泰禾的“院子”系作品六次入选“中国十大超级豪宅”。而中式风韵与大湾区的碰撞,注定荡气回肠。


如今,泰禾已在深圳、广州、珠海、佛山、东莞等湾区核心城市纷纷落子,布下10多颗精妙绝伦的棋子。


以深圳院子为例,泰禾将中国文化秩序与现代建筑肌理完美融合,打造了专属于深圳的诚意之作。


泰禾负债稳降,跨越周期的背后隐藏着什么秘密?


这是泰禾走向大湾区的“敲门砖”和“护城河”。


“住在‘罗马小镇’里,怎么能做出中国梦?”


多年以前,当罗马假日、伊顿公馆还遍布中国的时候,泰禾董事长黄其森就发出铿锵之语。


这背后,是强大的文化自信!


每一个行业,走向下一个周期的时候,都要经历阵痛。这种痛,是刺骨的,是难以承受的。对其中所有的参与者来说,这都是一场暴风雨。


中国的地产行业,正在经历这种阵痛,正在经历这场暴风雨。


而泰禾的产品力和品牌力,无疑将成为它穿过这场暴风雨的最大助力。